Cuándo el refinanciamiento se paga solo
Bajar la mensualidad no es ganar. El circuito del refinanciamiento cobra por adelantado y la pregunta real es en cuántos meses lo recuperas.
2.6%
97.4%
4.6%
Ajustado al riesgo queda 4.6 por ciento contra un umbral de 3 por ciento. Con factor de seguridad hay que superarlo por 3 por ciento, así que esto es marginal, se decide con datos, no con ganas.
Circuito: Cuándo el refinanciamiento se paga solo
- 1
Originación y procesamiento se lleva 1 por ciento del bruto, no de lo que quedó.
$300,000 por 1 por ciento es $3,000. Después de esta carga quedan $297,000, o sea 99 por ciento.
Error común: Creer que este costo sale de lo que te sobra. Sale del bruto, y por eso duele antes de lo que esperabas.
Comprueba: Suma las cargas hasta aquí: 1 por ciento. Si tu número no cuadra, falta un costo en la lista.
- 2
Título y depósito en garantía se lleva 0.8 por ciento del bruto, no de lo que quedó.
$300,000 por 0.8 por ciento es $2,400. Después de esta carga quedan $294,600, o sea 98.2 por ciento.
Error común: Creer que este costo sale de lo que te sobra. Sale del bruto, y por eso duele antes de lo que esperabas.
Comprueba: Suma las cargas hasta aquí: 1.8 por ciento. Si tu número no cuadra, falta un costo en la lista.
- 3
Avalúo e informes se lleva 0.2 por ciento del bruto, no de lo que quedó.
$300,000 por 0.2 por ciento es $600. Después de esta carga quedan $294,000, o sea 98 por ciento.
Error común: Creer que este costo sale de lo que te sobra. Sale del bruto, y por eso duele antes de lo que esperabas.
Comprueba: Suma las cargas hasta aquí: 2 por ciento. Si tu número no cuadra, falta un costo en la lista.
- 4
Sellos e impuestos del estado se lleva 0.6 por ciento del bruto, no de lo que quedó.
$300,000 por 0.6 por ciento es $1,800. Después de esta carga quedan $292,200, o sea 97.4 por ciento.
Error común: Calcular el impuesto sobre lo que te queda en vez de sobre la base que manda la regla.
Comprueba: Suma las cargas hasta aquí: 2.6 por ciento. Si tu número no cuadra, falta un costo en la lista.
- 5
La transacción se lleva 2.6 por ciento antes de pagarte a ti. Sobre lo que entra decide el riesgo, no el entusiasmo.
Entregado 97.4 por ciento, o sea $292,200. Ajustado al riesgo queda 4.6 por ciento contra un umbral de 3 por ciento. Con factor de seguridad hay que superarlo por 3 por ciento, así que esto es marginal, se decide con datos, no con ganas.
Error común: Comparar el retorno prometido contra cero. Se compara contra lo que ganarías sin meterte en esto, y con holgura.
Comprueba: Caída 2.6 por ciento más entregado 97.4 por ciento tiene que dar 100 por ciento. Si no cierra, el modelo está mal.
El dinero no es un número: es una parte de esta transacción. Lo que decide si entras no es el precio ni el retorno prometido, es el por ciento ajustado al riesgo con su factor de seguridad.
Ver esto con mis números