REYES CONNECT CAPITAL
Las calculadoras del inversionista
Corre tus números y entiende cada pieza — en tu idioma. Todo es ilustrativo y educativo: los términos reales dependen del análisis de cada proyecto.
PITI = lo que de verdad sale de tu bolsillo cada mes — no solo el P&I del anuncio.
¿Qué significa cada cosa?
El idioma del dinero, en humano.
＋Principal
La cantidad de dinero que pides prestada — sin contar intereses.
Por qué importa: Todo lo demás (interés, pago, LTV) se calcula sobre este número. Menos principal = menos interés de por vida.
Ej.: Casa de $400,000 con $80,000 de entrada ⇒ principal de $320,000.
＋Interés / Tasa
Lo que cuesta usar el dinero prestado, expresado como % anual.
Por qué importa: Un punto de tasa cambia el pago y el costo total por decenas de miles a 30 años. La tasa depende del mercado y de tu perfil — nadie honesto te la 'garantiza' por adelantado.
＋APR
La tasa ANUAL EFECTIVA incluyendo ciertos costos del préstamo — por eso es mayor que la tasa nominal.
Por qué importa: Sirve para comparar ofertas entre sí; comparar solo 'tasa' esconde los costos.
＋Plazo
Los años para devolver el préstamo (30, 15… o 12–24 meses en préstamos de obra).
Por qué importa: Plazo largo = pago mensual menor pero MÁS interés total. Plazo corto = lo contrario.
＋Entrada (Down Payment)
El dinero tuyo que pones al comprar; el resto lo cubre el préstamo.
Por qué importa: Define tu LTV y tu equity del día uno. Más entrada suele significar mejores términos y pago menor.
＋Amortización
El calendario con el que cada pago se reparte entre interés y principal.
Por qué importa: Al inicio casi todo el pago es interés; con los años se voltea. Por eso los primeros años construyes equity lento.
＋PITI
El pago mensual REAL de una casa: Principal + Interés + Taxes (impuestos) + Insurance (seguro).
Por qué importa: Presupuestar solo P&I es el error clásico: impuestos y seguro pueden sumar cientos al mes (más HOA si aplica).
＋DTI (Debt-to-Income)
Qué porción de tu ingreso mensual se va en deudas. La convención pública: ~28% para vivienda, ~36% con todas las deudas.
Por qué importa: Es el freno principal de 'cuánta casa puedes': el pago aprobable sale de aquí, no del precio que te gusta.
＋LTV (Loan-to-Value)
Préstamo ÷ valor de la propiedad. $320k prestados sobre $400k de valor = 80% LTV.
Por qué importa: Menos LTV = menos riesgo para el prestamista = mejores términos; sobre ~80% en vivienda suele aparecer el seguro hipotecario.
＋LTC (Loan-to-Cost)
Préstamo ÷ costo TOTAL del proyecto (compra + obra). La métrica reina en construcción y flips.
Por qué importa: Define cuánto efectivo tuyo exige el proyecto: 90% LTC ⇒ tú pones ~10% del costo más cierres.
＋ARV (After-Repair Value)
El valor estimado de la propiedad DESPUÉS de la obra, sustentado en comparables.
Por qué importa: El préstamo de inversión se topa también contra el ARV (LTV-ARV). Un ARV inflado rompe el deal en el appraisal — el número gana al deseo.
＋DSCR
Renta mensual ÷ pago mensual total (PITIA). 1.0 = la renta cubre justo la deuda.
Por qué importa: Los préstamos DSCR califican LA PROPIEDAD por su flujo — sin W2 ni tax returns. Hay programas públicos desde ~0.75 con condiciones.
＋Draws (desembolsos de obra)
El préstamo de construcción no se entrega todo el día uno: baja por etapas conforme la obra avanza e inspecciona.
Por qué importa: La velocidad del draw ES la velocidad de tu obra: un draw lento deja al mixer esperando. Solo pagas interés sobre lo desembolsado.
＋Puntos (de origen)
Costo inicial del préstamo expresado en % del monto: 1 punto = 1%.
Por qué importa: En inversión, los puntos son parte central del costo del deal — súmalos SIEMPRE al análisis, no solo la tasa.
＋Costos de cierre
Título, escrow, registro, tasación, seguros del prestamista… lo que cuesta CERRAR la transacción.
Por qué importa: Típicamente un % del precio en cada punta (compra y venta). En un flip pagas cierre DOS veces — la ganancia real los descuenta.
＋Equity
Valor de la propiedad menos lo que debes: tu parte real del pastel.
Por qué importa: Crece por tres vías: pagos de principal, apreciación y mejoras. Es la base del refinanciamiento y del cash-out.
＋Cash-out refi
Refinanciar por MÁS de lo que debes y llevarte la diferencia en efectivo, contra tu equity.
Por qué importa: Es cómo el inversionista recicla capital para el siguiente proyecto (la 'R' del BRRRR) — con topes de LTV.
＋Arras (Earnest Money)
El depósito de buena fe que acompaña tu oferta: le dice al vendedor 'voy en serio'. Queda en escrow, no en manos del vendedor.
Por qué importa: Se acredita al cierre contra tu entrada; si te retiras SIN las contingencias del contrato, puedes perderlo. El monto (1–3% típico, más en mercados calientes) es parte de la estrategia de la oferta.
Ej.: Oferta de $500,000 con $10,000 de arras (2%) en escrow.
＋Costo por pie² (tendencia de costos)
Lo que cuesta construir o remodelar dividido por los pies cuadrados — el idioma en que se comparan presupuestos de obra, por área y por acabado.
Por qué importa: Materiales, mano de obra e instalaciones (eléctrica, plomería, HVAC, techo, solar) se mueven con el mercado: presupuestar con el costo del año pasado rompe proyectos. El inversionista serio sigue la TENDENCIA de su zona antes de firmar el presupuesto.
＋Business-purpose
Préstamos para INVERSIÓN (no para la casa donde vives), típicamente a nombre de una entidad (LLC).
Por qué importa: Juegan con reglas distintas a la hipoteca de vivienda: se mira el DEAL (LTC/ARV/DSCR) más que el W2. Todo el financiamiento de inversión de Reyes Connect es de este tipo, estructurado vía RPM USA LLC.
＋Préstamo puente / privado
Financiamiento corto (12–24 meses), rápido y basado en el activo, para comprar/construir/remodelar mientras llega la salida (venta o refi).
Por qué importa: Su superpoder es la VELOCIDAD de cierre (días), no la tasa. Se paga interest-only y la salida lo retira.